11月10-11日，2022全球元宇宙大会在深圳如火如荼召开，在大会上成立的深圳元宇宙研究院的建设名单上赫然出现了深圳地铁置业有限公司。

作为一家轨道建设的工程公司突然“不务正业”，难道也被扎克伯格、李彦宏们所追捧的“元宇宙”市场热潮砸晕了？

事实恰恰相反，跨界入局只是作为深圳地铁集团商业版图的补充，深圳元宇宙研究院的背后有着腾讯、华为、中国移动等掌握了数字技术的高新科技企业的参与，可以提高深圳地铁在轨道数字运营以及数字化市场转型方面的能力，从而增加对外服务的商业价值。

深圳地铁“想赚钱”的决心很明显。

由于轨道工程建设所需投资资金大，借贷与融资成为了它们的共同特征，如果不是政府的支持，世界上多数运营地铁的企业都在面临着亏损，而香港地铁是成功逆袭扭转亏损局面实现盈利的公司。

其实，如今临近香港的深圳地铁也成功实现了“赚钱”的愿望。

图片源自深圳地铁官网

深圳地铁如何“生财有道”

2022年，深圳地铁集团披露了最新的财务报告显示，2021年经营总收入为163.97 亿元，即使在扣除地方财政补贴的情况下，仍然能够实现净利润收入28.6亿元。

这样的成绩即使是放在国内24个城市轨道交通集团（港澳台除外）上进行横向对比，深圳地铁也毫不逊色。根据城市财经统计了24个城市轨交利润情况显示，如果扣除了政府补贴，2021年地铁实现盈利的只有深圳、武汉、南昌、济南、广州等5个城市，利润分别为28.6亿元、16.44亿元、2.56亿元、0.66亿元、0.61亿元。

广州地下铁道总公司宣传部主任叶子川接受《中国经济周刊》采访时表示，“从全世界的城市轨道交通建设的情况来看，运营亏损是一个普遍的现象，地铁的投资运营成本很高但是票价收费很低。作为一个公共事业，地铁不能像其他的市场竞争那样自由定价。香港地铁是世界上唯一盈利的地铁公司，它把建设和经营放在同等重要的地位上，通过土地物业的开发实现盈利。”

脱离亏损泥潭的深圳地铁的背后实际上也有着香港地铁商业模式的影子。

香港地铁商业模式主要是两种，一是与私营企业合作建设新的住宅和商业区，并商定销售利润的分成；二是自行推广房地产并管理物业。

这两种促进香港地铁实现盈利的商业模式实际上就是PPP模式与TOD模式。

PPP模式即是公共部门与私人企业合作的模式，政府部门或地方政府通过政府采购形式与中标单位组成特殊目的公司（特殊目的公司一般是由中标的建筑公司、服务经营公司或对项目进行投资的第三方组成的股份有限公司），由该特殊目的公司负责筹资建设及经营的一种模式。

“地铁+物业”模式是把交通业务与房地产融为一体，而这样的商业形式正是TOD模式，即是以公共交通为导向的城市发展。

不过让深圳地铁真正“生财有道”的并不是这两种模式，而是一次投资。

2017年，宝能恶意收购万科，双方来回交手，硝烟味十足。深圳地铁此时入局打破双方僵局，先是在1月12日出资371.7亿元，受让华润集团所持有的万科A股股份16.9亿股，随后再在7月9日出资292亿元，受让恒大集团所持有的万科A股股份15.5亿股，成功持有万科股份比例达29.38%，成为了救下万科的“白衣骑士”。

在2018-2021 年，深圳地铁集团持有的万科股份投资收益分别为 99.22 亿元、111.60 亿元和 116.66 亿元、 62.82 亿元，成为了其主要利润收入的来源。

根据深圳地铁披露的2017-2021年财报显示，2019年是它的高光时刻，净利润高达116.67亿元，而这份荣耀更多是来自于万科的投资收益。

当钱袋子鼓了之后，深圳地铁的商业版图才真正开始迎来全面的爆发。

深圳地铁背后的商业版图

2019年3月5日，深铁建设、深铁运营、深铁置业和深铁国际四家下属法人企业正式挂牌成立，完成了事业部到公司制的转变

此时，无论是选择PPP模式还是TOD模式，对于深圳地铁来说都是游刃有余的事情了。

根据深圳地铁披露的公司分布情况图来看，整体可以归纳为轨道交通工程建设、房地产开发、物业管理、商业管理、建材供应链、广告媒体等四大部分。

深圳地铁的商业生态此时显现，以轨道交通工程建设为主，从而延伸出与房地产开发有关的“城站一体化”业务，建材供应链辅助房地产建设，物业管理成了更好的补充，商业管理则是把资源商业价值实现最大化，广告媒体最后将深圳地铁的品牌文化价值输出，最终让整个商业生态形成闭环，互相影响。

当深圳地铁的商业生态链形成闭环后，此时更多的商业活动则是成为了一种增加营收的手段。

以轨道工程建设为主，深铁运营主要管理地铁事务，深铁建设则代表政府参与铁路建设、经营和管理工作，由于地铁运营具有一定的公益属性以及铁路运营成本较高，盈利性很弱，因此房地产开发、物业管理，商业管理、建材供应链、广告媒体就成为了深圳地铁补充营收的来源。

根据深圳地铁披露的2019-2021年主要板块收入以及毛利率情况来看，与房地产开发业务有关的“站城一体化开发”、物业管理明显受到房地产市场低迷的影响，收入波动起伏较大。反而是资源开发、市政设计呈现了稳定发展的态势，尤其是市政设计保持着一定的增长。

作为深圳地铁集团全资控股的市政设计研究院有限公司（以下简称“深铁设计”）主要负责市政设计业务，业务包括城市道路、桥梁、轨道、地下空间等多个领域，具有市政行业、轨道交通、公路及特大桥、风景园林、建筑工程设计甲级资质，工程勘察综合甲级资质，工程咨询甲级资质以及城市规划甲级资质，施工图审查一类资质和甲级监理资质。

近年来，深铁设计还设计出了深圳彩虹大厦、深南大道、东莞大道、深圳地铁罗湖站及口岸交通枢纽工程、深圳市大工业区燕子岭生态公园、深圳市福田交通综合枢纽换乘中心等作品。在2019-2021 年及 2022 年 1-3 月，深铁设计分别取得设计合同1,134份、845份、582份和203份，合同总金额分别为17.72亿元、12.42亿元、6.35亿元和1.48亿元。

深圳地铁集团在资源开发方面的商业思维则是更为大胆活跃，与腾讯合作探索“互联网+”，参与研究建设研究元宇宙，跨界开酒店，搞文创，以文创产品塑造深铁集团品牌形象，创新开发“新春礼盒”、“中秋礼盒”等各类主题型礼盒套装产品。

2022年深圳地铁新春礼盒

在物业服务方面，深铁物业并不局限于一般的房地产物业管理，而是大胆拓宽业务的界限。2021年积极进行市场转型，跨界热门的咖啡赛道，推出深铁集团首个快消品牌――睿轩咖啡。2022年6月28日，入局预制菜市场，成立品牌“深铁食研室”，在福田枢纽美食广场、HBC汇隆中心和深圳北站枢纽率先布局了三家门店，其售卖品类包括早餐和预制菜。

为了盈利不断拓展商业版图的深圳地铁真的是“不务正业”？

打开了真正的市场

事实上，深圳地铁集团整体的商业核心都是在围绕着深圳地铁作为支点的，每一次的跨界都是在增加其的核心技能，从而提高工程建设走出去的能力，打开更广阔的市场。

2017年8月31日，深铁集团与中国土木工程集团有限公司、以色列艾格德公司组成联合体并成功中标以色列特拉维夫红线轻轨运营维护项目，这是内地轨道交通企业首次参与发达国家城市轨道交通运营维护。该项目2021年5月30日，实现了全线电客车上线试跑。

2018年9月19日，深铁集团与中国建筑组建联合体签署项目PPP合同，承接郑州市轨道交通3号线一期工程 PPP 项目及 A2 部分土建施工总承包。郑州地铁3号线一期工程总里程25.488 公里，共设车站21座，还是国家财政部入库 PPP 示范项目。

2019年12月和2021年3月，深铁集团与中航国际、中国中铁合体分别签订埃及斋月十日城市铁路项目运营监管服务合同及联调联试服务合同，为埃及斋月十日城铁路提供1.5年运营筹备、2年运营监管及联调联试服务。

埃及斋月十日城市铁路

2021年9月6日，深铁国际成功中标雄安新区至至北京大兴国际机场快线项目建设及运营的咨询服务。

在11月10日，刚刚结束的《哈佛商业评论》创刊百年中国年会上，协同共生管理研究者陈春花提出，长期主义者关于生存、承诺与勇气。也就是说，清楚现实残酷，并从现实中找到生存的解决方案。永远坚持做对的事，并清晰地认识到企业的社会责任。需要有正视自己不足、超越自我的勇气。

深圳地铁又何尝不是一个长期主义的实践者。